|
进入7月份，多个城市陆续加大了房地产调控力度，包括上半年比较火热的东莞、杭州等地。如果说以前都算是因城施策微调的话，那这一次不得不说是新一轮调控的开始。 多个城市房地产调控相继收紧 深圳： 7月15日，深圳出台楼市调控新政，政策主要包括限购限售条件升级、收紧豪宅税和信贷、严查恶意哄抬房价等。 其实深圳的调控在疫情期间的结构性上涨后官方回复时，就已经给了市场预期：调控，我们有的是手段！ 之前我在文章里就提到过，深圳楼市的上涨，最大的特点就是分化：福田南山二手房10万+的楼盘比比皆是，而光明甚至还有楼盘“滞销”。这在人多地少的深圳，其实并不太正常。数据显示，2020年上半年深圳二手房均价攀升到6.5万元以上，其中6月单月成交过万，为2016年4月以来首个成交套数破万的月份。 此外，深圳作为示范区，不可能任由房价随意暴涨，所以深圳调控落地并不令人意外。相反，深圳需要做的是尽最大力量将房价控制住。 东莞： 东莞的楼市和深圳有很大的联动性，它不仅仅只是深圳楼市的“外溢效应”，有相当一部分资金来自看好东莞市场本身的刚需，当然这也包括一些投资客。 东莞的调控主要集中在“限价”，即取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%；分期销售的新房，房价不高于上一期同类房价的5%。 但这种限价政策，无论在哪个城市，都会造成新房与二手房倒挂，人们都去抢新房，反而进一步推高新房房价。而很多刚需因为抢不到新房，又害怕房价上涨，只能被迫去买高价二手房。 东莞也是一样，所以东莞的房价上涨并不全是来自深圳的资金，本身的调控方向也很重要。但这无疑释放了一个信号，那就是东莞楼市也出现了过热现象，调控迫在眉睫。 杭州： 杭州的调控主要集中在“限售”，最典型的表现在于“人才购房要求五年内不得上市交易。”但人才购房这个渠道总体变化不大，只是为了防止一些“不纯”的人才，以人才购房的名义炒杭州房子。另外，杭州楼市新政保证了无房家庭的房源保障比例，升级了本地居民购房的社保、个税要求等。 杭州调控总体看属于比较温和的，从供应端发力，而不是需求端，初衷只是不想让房价涨得太快。 宁波： 宁波的调控在这几个城市中算是范围最广、力度也相对较大的了，它涉及限购区域扩大、严控地价等诸多方面。不过，宁波调控有一个亮点在于，保障了刚需的购房需求：本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。 看得出，虽然宁波调控范围广，但更多的是规范，而不是打压。 总结下，各地的调控除深圳和宁波外，其他地方力度不算太大，更多的只是调整预期，甚至有部分二线城市还放宽了落户门槛，吸引更多的刚需。 而所谓的新一轮楼市调整，更多的是针对部分热点城市，其他城市的楼市政策总体还是以托底为主基调。 据各政府官网，平安证券研究所不完全统计，今年2月偏松涉房类政策（含中央及地方）共出台48条、占全部涉房类政策比重达83%，显著高于疫情前1月水平；2月至5月偏松类涉房政策共出台111项，占比69%。 楼市压力仍在 一季度由于疫情影响，全国商品房销售面积、新开工面积、房地产投资分别同比下降26.3%、27.2%与7.7%。但是3月份开始房企又追高拿地，土地市场升温，溢价率上升。 其实在许多方面，由于滞后性，疫情的影响在下半年甚至明年才会陆续显现出来，需求还没有得到真正的释放。此时假如融资环境或调控稍有收紧，地方房企的经营风险压力就非常大。 所以下半年不排除更多热点城市相继出台调控政策，但楼市政策总体仍以偏松为主。 部分非热点城市扛不住了？ 之前我在文章里说到过，一些非热点城市的楼市需求并不旺盛，当地房企有强烈的降价促销的动机，而且当前全国楼市政策总体偏松，这说明绝大多数城市的楼市，不是人抢房，而是房等人。 据我在中部二线城市的房产中介朋友获悉，该市新城区的不少楼盘滞销，曾经的网红楼盘也开始打折降价促销，车位从开盘的10万，2年左右的时间降到现在的7万。甚至有的小区，18年年中交房，至今入住率还不到10%。 而这，只是国内绝大多数城市房地产市场的一个缩影。所以在此也告诫广大刚需，所谓的抢房，并不说明市场有多火热，只是因为限价导致价格倒挂，出现利润，买到即赚到。刚需在买房时，千万不要被这种自导自演的抢房大戏所迷惑，要买对，而不是买贵。 上半年，国内房地产虽然受到冲击，但房企融资量价均明显改善，宽货币的宏观环境也会刺激更多的购房保值需求，也就是说，未来购房需求可能还会比预期的要稍多一些，但这些需求什么时候释放，还未到时候，目前看下半年的不确定性依然很大。
| 
发表于 2020-7-22 10:38
