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房地产进入市场化以来不过30余年，但是国人对待房产的态度却是一成不变，不管多少专家揭露房地产存在的各种弊病，但是大家对买房依然是初心未泯，热情高涨。前二十年，买房更多的是为了“居有定所”，房子还算是很好地在发挥居住功能，但是最近十年，越来越多的人买房的目的不再单纯是为了居住，买房一度和赚钱划上了等号，更有甚者变卖工厂、店铺等经营了几十年的营生，所为就是放手一搏——靠楼市实现未能实现的愿望，一步登天，一夜暴富，实现阶层跃迁，财务自由。 
这些年房价一直是大家经常讨论的话题之一。面对高房价，很多人都存在质疑，广大居民工资性收入涨幅远低于房价涨幅，为何房价还能一直坚挺？都说供需影响价格，各种铺天盖地的消息显示，中国现有房屋总量已夸张到足够34亿人居住了，为何房价还是居高不下？房屋空置率更是超过发达国家几个段位，现在至少有20%的房屋是空置浪费的，解决高房价的办法很多，征收空置税就是其中之一，为何国家屡屡不施行？ 大家的质疑有很大共性，充分说明了大家对高房价的深恶痛绝。但要想搞清楚房价未来是涨是跌，其实在我看来，最应该掌握的两个数据是国人家庭负债情况和房屋空置率到底有多高，据此完全可以判断出未来至少5年整个大盘的走向。 
刚刚，权威报告揭开了楼市这三大秘密！ 由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告。报告有三大劲爆看点：其一，虽然中国家庭债务风险可控，但近6成债务集中在房贷上，结构性问题突出：在2013年到2018年，人们因为买房而负债，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%——杠杆上升过快，有必要采取措施进行遏制；其二，楼市已不是刚需市场，买房主力早已不是刚需，而是已经有多套房“有钱人”，以2017年到2018年为例，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量，值得关注；其三，有47.1%的存量房贷在空置房中，造成大量的信贷资源浪费。换句话说就是，加杠杆买来的房子，近50%处于空置状态。 为何说该报告权威？原因有两点，该报告的发起单位是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心和蚂蚁金服，其次这些调查自2011年起启动，通过持续追踪超过355个城市、4万户家庭的债务情况。直白点说，无论是样本范围，还是时间周期上，都很有说服力。 
对此我想说三点：第一，是泡沫都有破灭的那天，不是不报，时候未到。啥意思？楼市看似风平浪静，实则早就暗潮涌动，危机四伏。虽然国家屡屡表态要“烫平”泡沫，但是对于对于风险日积月累越来越高的楼市，多套房的投资炒房客还是应持谨慎态度。 稍有经济常识的人都明白，正常的市场行为应该是需求决定供给，当某种商品出现产能过剩的时候，资金投入会呈现出逐渐减少的趋势。但现在的楼市刚需没有了，多套房的人还在加杠杆拼命买入，最主要的是这些人买来的房子不住不租，单纯的空置浪费，等着涨价升值好脱手暴赚，这种思维和做法在一步步将楼市推向深渊。 其实很多人应该也看清了趋势，最近一段时间国家在多举措严防死守资金流向楼市，精准是“普降+定向”，资金可以发展实体，但就是不能流向楼市，银保监严查严打违规向房地产输送贷款等。其实不是国家真想这么做，而是不得不这么做，数据摆在所有人面前，最近几年楼市杠杆上升太快了，这直接刺激了房价的大幅上涨。如果任由其继续发展，不加以制止，后果不堪设想。 
第二，国家调控楼市的最终目的是为了稳定市场和保护刚需的利益，现如今市场已经不是刚需为主要购买力，而是投资炒作依然占据半壁江山。房子是用来住的，不是用来炒的。那么可以预见未来对楼市的调控还会继续收紧。一方面，打击投资炒作才是调控的真正目的，因为楼市现在是这些人在玩，刚需只有看得份，谈不上打击和保护；另一方面，曹德旺早就暗示过了，未来多套房的人卖不掉、租不出。因为房价居高不下，刚需买不起，有钱人房子太多，且有政策约束不能再买了，他们想套现就遇到一个大问题，刚需不接盘，他们的房子卖给谁呢？最后只能是他们自己轮流接盘，长此以往必将玩不下去。 
第三，空置率高得有点惊人，这加大了未来征收空置税的可能性。国家智囊仇保兴此前评论楼市时说过，想保证房价不涨，一个很简单的策略就是“买来的房子不准空着”，对购房者两套以上房产征收“空置税”，且房子越多空置税征收的标准越高，以此来遏制有钱人投资炒作楼市。这个方法获得了很多网友的点赞。 但业内对是否应该征收空置税一直存在巨大分歧。现在好了，权威报告击穿了所有人的疑虑：空置率高得惊人，以往所有人都坚信空置率可能不超过30%，现在报告告诉我们，加杠杆买来的房子，其中有一半是空置浪费的，这已经不是资源的浪费，而是严重的犯罪。遏制此行为继续延续的方法只有一个，那就是尽快制定空置税标准，推出空置税，在持有房屋上加大权重，才能有效遏制投机炒作房产。同时也能逼出空置房源，不管对降房价还是对降房租，都有很大促进作用。 
此外，有媒体报道楼市时提到，如今的房地产市场已经陷入到了“买不起卖不掉”的僵局，有需求的刚需买不起，多套房的炒房投资客想套现离场却发现市场冷静如水，接盘者寥寥无几，房产早就是有价无市，想卖卖不掉。即便很多人不承认，但这就是当前楼市的现状。尤其是三四线城市，面临的情况或更加严重：10月15日，据住建部消息，2019年全国棚改已完成274万套。考虑到2019年全年的计划是289万套，274万套意味着，完成年度计划的94.8%，棚改已经进入尾声！没有棚改拉动的三四线城市，就意味着没有购房需求，至于房价该如何演绎，相信大家心里都有底了吧。 那么结合上述报告和楼市当前现状分析，对于手持现金的刚需购房者来说，眼下到底是该买房还是继续等待呢？ 其实首富马云早就有“暗示”。 他两年前就曾信誓旦旦说过，未来“房价如葱”，年轻人大可不必为买房发愁。年轻人过早背负巨额房贷，不仅会让他们喘不过来气，更会他们的拼搏创新斗志，这种太过功利的工作方式一定会给他们的创新创造戴上枷锁，不利于生产创造，更不利于社会转型，经济发展。年轻人是“无价梦想”的实践和缔造者，房价在其面前应该是非常廉价的，不值一哂。 有人可能会反驳说，马云说房价“如葱”，但是近观这两年全国各地的房价走势会发现，房价“不降反升”，年轻人越等越发现买不起了，听了马云话的都吃大亏了，马云早就被啪啪打脸了。 
事实真的如此吗？我看不见得。 首先，这两年“房价不降反升”是炒房投资客和一些用心不良的人编造的谎言。从统计局给出的数据来看，全国房价并不能用“一刀切”的涨价来形容，被看作是房价“永涨”的四大一线城市这两年其实是一直在“阴跌”，尤其是北京，截止到现在房价整体跌去了10%左右了，曾经很多炙手可热的楼盘，现如今都面临去化难题；上海为了稳定楼市，不惜给临港来了一个“社保5年变3年”降级的做法，托底楼市不让降的意图不要太明显； 其次，很多二三线城市的确迎来了一波微涨，但问题也很突出，涨的是新房，二手房普遍难卖，有价无市更是常态，卖房周期从三个月已经拉长到了半年到一年； 再者，三四线城市的情况就更不用细说了，棚改货币化补偿政策创造了大量购房需求，但是这个“外力”正在逐渐卸去，未来“虚涨”上去的房价能否撑得住，大家拭目以待。 
更重要的是，虽然“葱价房”没有集体实现，但国家调控楼市的态度更加明确了，不达目的绝不罢休——在长效机制未建立健全之前，调控不会半途而废，且“五限”类政策或纳入长效机制。而且甚至还一锤定音表态：不再将房地产作为短期刺激经济的手段。释放的信号很明确，经济发展要“换道”了，房地产要被彻底“摒弃”不用了。实体制造业才是强国根本，现在意识到还不算晚。按住房地产，经济复苏，实体振兴指日可待。 房子还能投资吗？结论再清晰不过了：房子的首要功能就是用来居住的，而非“非理性炒作”。至于现在“该不该买房”，对于不同的人来说，答案也不相同，为了让自己在未来不会后悔，还是应该根据自身实际情况进行分析。我个人的看法很简单：买来自住可以，妄图靠楼市继续发家致富，春秋大梦彻底该醒醒了。
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发表于 2019-10-19 11:13
