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往前数3到5年，如果问你，未来房价是涨是跌，估计大家的感受都是一致的，几乎没有人会认为房价会下跌。但是，过去这两年，伴随楼市降温的脚步，关于房价涨跌的讨论开始成为楼市的热点，而且慢慢分化成了两大阵营：认为房价有可能下跌的，主要理由就是房子已经越建越多，而且出生率也有了降低的迹象，所以房价的支撑面正在趋于减弱；认为房价会继续上涨的，理由很简单，除了房地产行业的重要支柱地位以外，沙石、水泥等建材，以及施工费都在涨价，所以房价自然也会水涨船高。总体来看，婆说婆有理，公说公有理，那么，你认为未来房价到底是涨是跌呢？ 
伴随城镇化水平的提高，未来大概还会有5亿住房需求 目前，在认为房价会继续上涨的阵营当中，业内普遍都把城镇化作为了重要的参考指标，甚至有专家认为城镇化几乎是未来支撑房价上涨的最大红利。比如，碧桂园董事长杨国强就表示，自己很看好三四线城市的楼市，未来三四线城市的房子不愁卖，因为大量农民会进城买房。无独有偶。国家发改委城市和小城镇中心原主任李铁就表示，我国的城镇化还有巨大的发展空间，未来将会有5亿人口要解决住房问题。此言一出，引起广泛关注与讨论。那么，这个5亿到底是怎么得出来的呢？接来下，我们一起算一算。 根据《经济参考报》数据显示，截至2018年末，我国的常住人口城镇化率为59.58%，常住人口达到了8.3亿人，而户籍人口城镇化率达到43.37%，户籍人口大约达到6亿，也就是说，目前大概还有2亿多人口没有在城市落户。除此之外，目前城镇化已经进入下半场，要达到发达国家70%以上的城镇化水平，根据最近5年平均1.2%的增速来看，2030年前后常住人口城镇化率才有可能达到70%，这意味着未来还有2亿多人口要进城买房。因此，综合来看，目前和未来大概还会产生5亿左右的住房需求。笔者认为，有需求就会有市场，所以5亿住房需求显然会对房价上涨产生重要的支撑力。 
不过，笔者认为，虽有5亿住房需求产生，但房价大涨的空间和概率都不太高了，主要原因有两个：一方面，楼市环境变了，防范金融风险和推动脱虚向实成为重要的调控目标，国家也明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段，所以调控不会放松，房价难有大涨可能。另一方面，我国房地产行业增加值占国民经济的直接比重为7%左右，但上下游产业链加起来对经济的贡献率可以高达30%左右，所以房地产地位的重要性不言而喻。因此，未来房价大起大落都不现实，房地产行业大概率会发挥稳定器的作用，但都市圈、城市群等人口不断流入的区域，可能会保持稳中有涨的态势。 
楼市稳字当头，未来房价“上涨空间”还有多大？央行专家给出14字答案 通过上面的分析，既然房价暴涨的可能性降低，那么具体来看，房价会小幅上涨多少呢？对这个问题，中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行参事盛松成表示，保持房价实现长期平稳，使得“居民收入和GDP增速超过房价涨幅”，等到10-15年以后，我们的房价收入比就会砍掉一半。根据统计，2019年上半年全国商品房均价为每平方米 9329元，同比上涨了 7.5%，环比上涨了 6.2%。那么，让“居民收入和GDP增速超过房价涨幅”这14个字，未来几年实现的可能性高吗？接下来，我们就看一看现阶段房价、居民收入、GDP增速之间的关系。 首先，从房价与居民收入的角度来看，根据国家统计局数据显示，2018年城镇非私营单位人员年平均工资82461元，实际增长了8.7%；城镇私营单位的就业人员年平均工资为49575元，实际增长了6.1%。显而易见，非私营单位员工收入已经超过房价的涨幅，所以只要房价能够稳定在6%的涨幅，未来私营单位就业人员的工资收入超过房价涨幅就不是大问题。 
其次，从房价与GDP的角度来看，过去三四年，我国GDP增速一直维持在6.8%左右，而且业内普遍认为，未来经济增速较长时间内大概率会保持L型。所以，笔者认为，要想让GDP增速长期超过或者等同于房价涨幅，那么未来几年房价涨幅大概率会限制在6%左右，因为过低不利于拉动经济，过高反而会挤压消费和实体。当然，笔者认为，在国家调整产业结构，引导资金脱虚向实的背景下，房价稳定回落基本是可以预见的趋势。 第三，涨幅控制在6%以内已有先例，早在2018年，福建某地级市就出台相关调控政策，明确要求“中心城区的新建商品住房均价，每年涨幅控制在6%以内”。显而易见，一旦把房价涨幅控制在6%以内，对投机炒房客的影响无疑是最大的，因为炒房客大都是银行贷款炒房，每年的借贷成本至少都需要6%，所以每年不超过6%的房价涨幅，意味着炒房客基本是亏本的，如果能够长期持续下去，炒房客将会因为无利可图而选择退场。 
基于以上分析，下面是笔者的一些看法和总结： 其实，对于未来的房价“上涨空间”，央媒也给出了答案。人民日报曾转发中国青年报的评论文章称，从未来的趋势看，房价绝对不会再无序上涨，即便上涨，也是依据市场需求关系变化以及通货膨胀因素等有序上涨，而且房价上涨幅度绝对不会再超过居民收入增长水平，而且与资金成本等因素相比，赚钱的概率也会变小、空间越来越窄。通过央媒的表态来看，基本透露了两点信息：其一，房价不会再无序上涨，上涨幅度基本会控制在居民收入增长幅度以内；其二，一旦房价涨幅稳定回落，资金成本可能会超过囤房赚来的回报，所以靠买房赚钱行不通了。 总而言之，无论是从央行专家的观点来看，还是从央媒的态度来看，使得“居民收入和GDP增速超过房价涨幅”或是未来房地产市场的调控走向。因此，笔者认为，在房住不炒的定位下，伴随房地产市场告别周期变化，房价稳定回落是大势所趋，而6%以内的房价涨幅则是一个利好所有人的结果，不仅可以继续发挥房地产稳定经济的作用，也可以抑制投机炒房，引导住房理性消费。
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发表于 2019-10-17 09:19
