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昨日，北京土拍市场上演了本年度内前所未有的“土拍大战”，比较火的旧宫网红地块由16家房企组成了10个联合体参与该地块的竞拍。针对联合拿地，今日，土地情报小秘书查询相关资料，转载一篇关于"联合拿地"的比较全面的文章，供各位投拓人士参考。 本文转自【投拓狗日记】 近一个多月来，根据相关统计，超过30宗土地被联合竞拍拿下......     导致这一趋势的原因，主要有这三方面： 第一，最近的地产融资环境可以说是"冰岛人过冬——看不到春天"，不少开发商想拿地但心有余而力不足，但是不拿地就只能干等死，因此大家越来越倾向于（bèi pò）通过联合拿地来维持规模（发泄精力）。 第二，随着地价这几年的不断走高，面对一些地块成本非常高、资金需求量巨大、风险高的地产项目，单个企业开发有很大难度,联合竞买无疑开辟了一个新路径。 而另一方面，从今年开始，联合竞买合建办公楼和产业园区也逐渐成为政府帮助中型企业解决办公和生产场地的一种新思路。 然而，由于多方参与导致权责和利益分配难以协调，其复杂程度远远超过了独自拿地建设开发。因此芽哥希望，通过这篇文章全面的解读联合竞买的成立条件、权责行使方式、风险规避和竞买成功后的不同操作模式。  联合竞买成立条件 联合竞买并不是俩哥们说我们要一起拿地就算联合竞买。 首先，这块地要允许被联合竞买。  2006年8月实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定联合竞买至少应具备如下条件： 第一，联合申请各方共同签署的申请书；第二，联合竞买协议要规定联合竞拍各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人。三，明确承诺竞得土地后不得改变发起人以及出资比例。 申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。  联合体的法人格 了解联合竞买的第一步要先了解联合体的法人格、如何承担法律责任。 法人格是指一个社团据以充当法律关系主体，享受权利并承担义务的法律资格。 一般而言，一个社团要想取得法人格，就必须要有独立的财产，即社团的财产必须独立于社员的财产。另外，社团还要在工商、民政等政府部门办理登记手续才能正式取得法人格。 以公司为例，股东出资并完成注册后，自营业执照颁发起即取得法人格。此后，公司债务由公司承担，而与股东无关。 那么，联合体有无法人格呢？从广义上讲，联合体也是一种社团。但是，联合体并没有独立的财产，也没有办理过设立登记。因此，它并不具有法人格。 从本质上讲，联合体是一种附解散条件的“设立中公司”，因为，只有在成功竞得土地的前提下，联合体才有可能转化为合资公司并以合资公司的名义营建房地产项目。反之，如果没有拿到土地，联合体也就解散。 联合体没有独立的人格权，不是一个独立的法律主体，组成联合体的联合方才是合法的法律主体。 联合体在转化为合资公司之前,对外会产生一些债务，如支付保证金、土地评估费等，这些债务该由谁来承担？从内部讲，应由各家开发商按各自出资的比例承担。但从外部讲，各开发商应对债权人承担连带清偿责任，即任何一家开发商均不得以内部的债务分摊比例对抗债权人，而只能在偿付完债权人之后再向其他开发商追偿。 上海市房管局印制的联合竞买申请附表上也要求联合体承诺：联合体中任何一方违反出让文件规定的，将视为全体竞买人共同违反，并由全体竞买人承担连带责任。2010年，最高院从司法解释的角度正式确立了这一商业规则。 现实角度讲，开发商参与组建土地联合体的最大风险并非竞买失败，而是成功竞得后因合作伙伴的过错导致土地的流拍。在这种情况下，无过错的开发商很有可能仍要为此承担债务，因为承担的是一种无限连带责任。只有认清楚这一点，才能在事前做好风险评估和预案。  联合竞买优劣势分析 (一)联合竞买优势分析 第一，解决参与竞买各方资金不足问题，分散了开发风险。 通过各方联合竞买，可以降低各自的拿地成本,提升竞争力，促进项目的顺利实施。由于近年来土地资源稀缺，土地“招拍挂”以来，出价最高者才能中拍，拿地成本越来越高，高端商业地产或位置优越、面积超大的地块更是如此，这让不少开发商对拿地心有余而力不足，为此数家开发商不得不通过强强联合、强弱联合、弱弱联合组成联合体共同参与土地竞拍和开发活动。 第二，实现了联合竞买各方资质、品牌、资源共享，有助于提高各方的经营管理水平。比如万科和某地区龙头食品公司联合竞买…… (二)联合竞买劣势分析 第一，土地管理部门为降低风险一般规定联合竞买各方应承担连带责任。 如果竞选伙伴实力不强，合作方持续投入不到位，在履行与土地管理部门和业主约定及项目质量、安全、成本、工期等方面将承担较大的风险。 第二、联合体内部容易出现利益纠纷，进而影响到项目的开发建设。  风险规避 (一) 联合体各方的靠谱程度是一切合作的前提。 联合竞买对联合体各方的要求较为严格，联合各方要有信用、有实力，配合要默契，合作条件应事先明确，尤其要充分了解联合体其他方的资金实力。 (二) 连带清偿责任的预防 土地联合竞拍，发起人必须明确各自的出资比例，并承诺在竞得土地后不改变发起人以及出资比例。 政府这样规定，是为了防止开发商炒卖地皮。但实践中，联合体竞得土地后，部分发起人却因收益不如预 期而执意要退出，甚至不惜以违反协议为代价，从而造成许多权益之争。鉴于此，框架协议要对发起人的退出责任有所约定，关键是违约金的计算方式要约定清楚。 (三) 对过错发起人代理行为的规制 由于土地竞拍遵循“价高者得” 的规则，因此，联合体的核心商务条件就是竞拍限价，联合体早就约定好可承受的最高竞买价。如果竞拍的实际可成交价格突破限价，联合体自当退出。可见，代表联合体参与竞拍报价的人至关重要。 根据上海市房管局的规定， 联合体只能委托一名自然人代表参加竞拍活动。一般悄况下，举牌报价的 代表由出资较多的一方开发商委派，如果发生委派代表的报价行为超出了授权范围，联合体也应当与土地出让部门签署合同，否则会被没收保证金。因此，联合体必须对该委派代表的行为结果负责。  联合竞买成功后的 运作模式 联合竞买土地成功后，各方具体的合作运作模式有四种，第一种是联合竞买各方共同出资成立项目公司进行开发事宜；第二种是联合竞买其中一方做为开发主体及会计主体，各方共同出资建设；第三种是联合竞买各方中有资质方在开发自己份额内房产的同时为无资质一方代建其份额内房产；第四种是联合竞买各方都有开发资质情况下，各自作为开发主体和会计主体。 (一) 联合竞买各方出资成立项目公司模式 。这种模式是实践中运用最多的模式，其特点为产权关系明晰，共担风险、共享利润，开发完毕后将项目公司注销，客户服务的有关事项转由保留的客户服务部门和物业服务公司承担。这种动作模式实例很多，如葛洲坝房地产开发有限公司与上海融创房地产开发有限公司在多地竞买土地成功后成立合资公司进行开发…… 为体现相互牵制的原则，一方委派董事长，另一方委派总经理，一方委派会计，另一方委派出纳，一方掌管法人印鉴，另一方掌管公司印鉴，以此控制项目公司设立后不产生或有负债。 (二) 联合竞买一方作为开发主体及会计主体，各方共同出资建设模式。由联合竞买各方中具有开发资质的一方做为开发主体,其他各方按约定比例支付建设资金并分享项目税后利润。 (三) 联合竞买方中有资质方在份额内为他方代建模式。联合竞买各方中有资质方在开发自己份额内房产同时为无资质一方代建其份额内房产，这种模式下，有资质方和无资质方分别做为会计主体和缴税主体，核算的是各自份额内的部分，缴纳各自其应缴的税费。这种模式的典型案例为凤凰传媒与凤凰置业地在多地联合竞买土地，有资质的凤凰置业在开发自己份额内住宅的同时为凤凰传媒代建文化mall…… (四）联合竞买各方都有开发资质，各自作为开发主体和会计主体模式。各方以各自开发范围内的收入成本费用为核算对象,各自核算成本费用，各自缴纳相关税费。对项目共有的土地、共用的公共配套设施费和基础设施费要事先约定分担比例。这种分割属于实现约定，不属于转让，不涉及转让缴税，实务中一般是办理初始房屋产权证明时将共有产权分开，然后双方或多方各卖各的，收入各入各账，各自清算和汇算即可。 举例：甲公司与乙公司都是房地产公司，双方联合竞拍一块住宅地使用权。双方签订联合竞投协议约定甲乙在本项目中的投资比例分别为60%和40%。双方按6 ：4比例支付地价款、建造成本和相关税费，按6:4比例分享税后利润。竞买成功后，双方不成立独立法人的项目公司，项目立项及报建手续均是甲乙两个公司，甲乙双方设置双控账户，由甲公司负责本项目的会计核算和税费缴纳事宜，日常管理工作由双方组建的联合项目部负责。本项目总投资30000万元，甲方出资18000万元，乙方出资12000万元。项目税后利润7500万元，甲乙各分得4500万、3000万元，乙公司分得的3000万元利润分成是甲公司的税后利润，不需缴纳企业所得税。
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发表于 2019-10-17 09:13
