本帖最后由 零小陶 于 2019-6-25 15:43 编辑
2019上半年楼市小阳春涌现，随即入夏失败，市场目前呈退烧状态。
可是，苏州上涨被点，武汉茶水依旧，成都摇号不减，西安领涨全国，仿佛市场仍在一片向好。
然而，全国1-5月楼市调控政策达205次，比创纪录的2018还同比增加近30%，楼市仍在严厉的控制之中。
到底是回暖还是降温？
本文基于各维度的数据分析，判断2019阳春拐点已来临，下半年楼市无反弹迹象，呈稳中趋冷状态，刚需和置换均可抓住机会，耐心挑选。
近日，国家统计局发布全国商品房销售情况数据，5月明显出现拐点：
2019年初，受外部贸易摩擦和实体经济走弱的压力，央行降准置换中期借贷便利，货币呈宽松态势，进而传导至信用宽松，部分城市房贷利率下调，带动销售量回升。
市场情绪短期受房贷利率影响。上半年，上海深圳等城市均有银行下调房贷利率现象，增加市民对政策松绑预期，加强市民购买意愿，造成年初小阳春。
2019年4月，央行顺利展开展2019年二季度定向中期借贷便利操作，未有任何降准降息举动。故待年初流动性释放完毕，且未新增货币政策刺激，楼市未来几月将恢复平静。
2019年中，与某国贸易摩擦加剧，央行降准和降息的预期又有所升温。
但是，目前市场整体流动性合理充裕，且有关数据显示，一季度我国宏观杠杆率转降为升，从防风险的角度来看，全面降息的概率较低。
因此，在商品房销售面积和商品房销售额双双回落，已经出现明显拐点的情况下，大概率无新增货币刺激的下半年，楼市理应回到2018年下半年平稳的状态。
前两日，全国70个大中城市商品住宅销售价格指数发布。 新房方面，同比增幅数据由11.4%降为11.3%，为13个月来首次出现小幅收窄，同样为数据拐点。 并且，随即1天之内西安则受到政策打压，落户可买变落户一年才能买等等。
西安连涨39月，同比涨幅连续6月居全国首位。西安社消较上年同期回落5.5个百分点，消费已受房价制约。 调控也基于以上数据考虑。
由此可见，各地对房产调控依然高度重视，城市逐渐认识到依赖地产的不良后果，下半年亦不会放松。
二手房方面，70城二手房价格平均环比上涨0.43%，相比4月份的0.53%明显退烧。
相比于新建住宅网签数据滞后，二手房数据更能代表市场情况，全面降温并非空谈。
4、5月的二手住宅平均月涨幅为0.48%，以此测算年增长率为5.9%，略高于近年来5%左右的通胀水平，略低于2019年6%的GDP预期，属于一个较为乐观的数据。政策上预计不会对二手住宅市场有过多干预，此涨幅或继续保持。
房地产投资增速方面，5月也出现拐点，此拐点意义在于2018下半年拿地减少，房企不看好19年市场。 2019年1-4月，房地产投资强劲，表面上是各房企看好市场，拿地投资增加，比2018年更加热情，实则投资增速数据相对房企动作有一定 滞后效应，从投资数据上并不能反应房企的真实投资情况。
因为，房企土地购置费按实际发生额纳入投资，分期付款和分期开发则均分期计入，故拿地投资数据较拿地时间滞后，且施工建设投资 也在拿地数月甚至数年之后。一般来说，土地成交领先房地产投资6-9个月。
今年年初为2018年4、5月房企拿地高峰集中进入开工建设的时期，故投资增速增加，且年初同样也为16年房地产牛市的集中交房时期，房企为按时交房加速竣工，也拉动了一部分投资。
当下，房地产开发投资增速开始降低，为18年下房企拿地减弱的表现，侧面反应房企对19年市场低预期。
房企通常拥有专业分析团队和优良政商关系，其对市场判断可作一定参考。
现阶段，房地产已不再适合从全国角度来审视，普涨的时代已结束一年有余，市场分化渐渐明晰，不同城市不同情况，与之对应的一城一策也态度明朗。 一线城市已横盘两年，市场情绪稳定，普遍预期平稳，楼市尤其二手房市场相对冷清，且北京竞限价房入市比例升高，上海广州大量二手房年代久远折旧严重，更进一步加重了二手房市场的有价无市。 部分二线城市处于强刚需市场，供应撑不起大量进城刚需购房，万人摇号等现象依旧存在，一二手房也存在倒挂行情，属于被政策控制的限价市场。 部分二线城市处于供大于求市场，本土购买力有限，房价却跟风上涨，整体行情一般。 三四线城市受人口净流出和本土开发商投资过热影响，棚改产生的购买力已被房产严重透支，存在回落可能，有被托底情况。 针对不同城市不同现状，各地政策呈现松紧不同状态，但政策基本将楼市控制在鸟笼行情（涨跌幅均控制在一定小范围内）。
汝州重启棚改：
一切符合调控均符合今年总基调，稳地价稳房价稳预期。
近两月，国家决策层多次释放楼市稳预期信号。
金融决策层，银保监会主席郭树清强硬表态：相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平，地方房地产金融化的问题必须予以正视。
房价持续单边上涨必然增加国家经济危机风险，90日本、97香港、08美国均为前车之鉴，决策层不会重蹈覆辙，此段时间的信号亦奠定下半年稳定基调。
刚需不易，改善艰难。
目前中国房产的属性为城市入场门票加资产保值投资品，愿意为之掏空6个钱包的家庭比比皆是，故即使是刚需或改善也要慎重选择，并非房价涨跌与我无关，首付与贷款都会生活造成较大压力，后续资产的贬值与增值也对家庭财富状况有着重大联系。
现阶段，多地楼市处于买方市场，今年下半年预计楼市继续平稳，是刚需仔细挑地段、选产品、比价格、淘笋盘的好时机。
每年年初都有楼市的小阳春现象，即便在调控如此严厉的2019，年初仍然出现了销售量的小高峰，这可能与年终奖发放，过年返乡置业，和新年货币政策启动经济发展等因素有关。
相比于年初进场，选择下半年或年末可能更为合适。
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发表于 2019-6-25 15:39
